METZ : Hotel de Mazelle appartement T4

Rentabilite locative

La rentabilite locative brute de votre investissement est de 2,1%, comparee a une moyenne de 2,3% au niveau national.

D'apres les loyers observes sur le marche pour cette zone, le loyer sur ce lot sera de 982 € / mois.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien rehabilite (hors parking mais couts des travaux compris) est de 6 641 € et, pour information, le prix au m² dans l’ancien pour des biens de standing equivalents est de 2 538 € sur cette zone.

L’ecart de prix au m² de ce bien par rapport au prix du marche sur cette zone est de 162%, alors que l’ecart moyen est de 116% sur l’ensemble du marche. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix du marche que les autres biens de ce type actuellement en vente.

Cette operation est disponible sous un montage juridique en VIR (Vente d'Immobilier a Renover), ce qui vous permettra de reduire votre imposition en cas de plus-value sur la revente. En effet, grace a ce montage, vous pourrez integrer les couts de travaux dans le prix initial de votre bien avant de calculer votre plus-value.

Facilite a la revente

La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les criteres qui expliquent l'essentiel de cette note :

• La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 21% contre 16% en moyenne nationale.


• Situe en etage eleve, au 2eme etage, ce lot sera donc plus facile a vendre.

Un autre critere joue egalement, mais de maniere moins importante, et vient attenuer les effets de ce premier groupe de criteres :

• La population a baisse de 5,5% sur 5 ans sur cette zone.

Securite locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face a des impayes de loyer.

Plusieurs elements contribuent a l'evaluation de ce critere :

• le taux de logements vacants (20% contre 7,1% au national)


• le poids des loyers dans les revenus des habitants (19% contre 17% en moyenne nationale)


• le taux de chomage sur cette zone (20%) par rapport au reste du territoire ou sont presents des biens a vendre (11%)


• le taux de cadres (13% contre 11% au niveau national)

Attractivite du quartier

Ce bien beneficie d'un acces raisonnable sans etre total aux environnements de vie quotidienne, mesure par la proximite des services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant.

La part des adultes ayant le bac (63% contre 50% en national ou sont presents des biens a vendre) ainsi que la part des cadres dans les actifs (13% contre 11% en national ou sont presents des biens a vendre) sur cette zone sont fortes, refletant un environnement plutot aise.

Le reseau de transports publics est raisonnablement developpe dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable a celle observee en moyenne nationale : 20%).

tax_performance

La performance fiscale des investissements en loi Malraux est impactee par plusieurs elements :

• Le taux de reduction d'impots (22% ou 30% selon les zones) qui s’applique sur le montant des travaux de rehabilitation : sur ce programme, il est de 30%.


• Le montant des travaux qui sont pris en compte pour la reduction jusqu'a un maximum de 400 000 € : ils sont ici de 403 493 €.


• Enfin, le poids des travaux dans le cout total de l'operation est egalement a prendre en compte : il est de 74% pour cet investissement.