STRASBOURG : 8, rue du Spesbourg appartement T1

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de vente (avec la decote de nue propriete) de ce bien neuf est de 5 613 € (en tenant compte de la surface ponderee egale a 75,01 m²), ce qui correspond a un prix au m2 en pleine propriete de 9 354 €. Pour information, le prix au m² du marche dans l’ancien se situe actuellement entre 2 420 € et 5 029 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 911 €.

L’ecart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriete (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 139%, alors que l’ecart moyen entre le neuf et l’ancien est de 61% sur l’ensemble du marche des biens en nue propriete. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilite a la revente

La facilite a la revente est impactee par les flux demographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les criteres qui expliquent l'essentiel de cette note :

• La part des nouveaux menages arrivant chaque annee represente 28% contre 16% en moyenne nationale.


• Situe en etage eleve, au 2eme etage, ce lot sera donc plus facile a vendre.

Un autre critere joue egalement, mais de maniere moins importante, et vient attenuer les effets de ce premier groupe de criteres :

• La population a baisse de 1,4% sur 5 ans sur cette zone.

rental_profitability_post_consolidation

Au cas ou vous souhaiteriez mettre ce logement en location a l’issue de la periode de nue propriete (qui durera 12 ans), lorsque vous possederez le bien en pleine propriete, vous pourrez alors le louer pour 1 227 € / mois. Ce montant est estime a partir du niveau des loyers actuels (15 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de reference des loyers de 1% par an.

Votre rentabilite locative brute serait alors de 2,3%, a comparer a une moyenne actuelle de 3,6% au niveau national sur les biens neufs.

Pour information, le taux de detention de la pleine propriete indique par le promoteur pour ce lot est de 60%.

Attractivite du quartier

Ce bien beneficie d'un acces raisonnable sans etre total aux environnements de vie quotidienne, mesure par la proximite des services de base suivants : supermarche, boulangerie, boucherie, poste, medecin, ecoles, terrain de sport, restaurant.

La part des cadres dans les actifs sur cette zone (24% contre 11% en national ou sont presents des biens a vendre) reflete un environnement plutot aise.

Le reseau de transports publics est particulierement bien developpe dans cette zone, comme l'atteste la part elevee de personnes empruntant les transports en commun.

tax_performance

L’achat en nue propriete permet de faire des economies sur 3 grandes categories de frais : les frais de location, de pret immobilier, et de fiscalite.

Afin d’evaluer ces economies, nous avons tenu compte d’un loyer de 1 102 € correspondant aux donnees de marche sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 654 167 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriete : 60%.

Voici le detail des frais non payes grace au demembrement de propriete sur la duree de la periode d’usufruit (12 ans) :

Location

Pret

Fiscalite

Total des frais non payes sur toute la duree du demembrement : 237 439 €

L’equivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,0% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payes par le montant du bien et par la duree de l’investissement), a comparer avec un taux moyen de 3,4% sur la totalite des 1417 lots en nue propriete que nous recensons.